不動産に関する国税・所得税・印紙税・登録免許税・相続税・贈与税
所得税（国税・所得税法）その他の国税（印紙税・登録免許税・相続税・贈与税） 他の関連知識テキスト
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不動産に関する税金である所得税（国税・所得税法）その他の国税（印紙税・登録免許税・相続税・贈与税） について
不動産に関する国税・所得税・印紙税・登録免許税・相続税・贈与税不動産に関する税金である所得税（国税・所得税法）その他の国税（印紙税・登録免許税・相続税・贈与税） について
課税主体は 国であり 国税になる。
所得税の課税対象は所得。 つまり課税客体である。
所得には給与所得などいろいろあるが宅建で出題されるのは譲渡所得になる。
譲渡所得とは 資産の譲渡による所得のことで不動産を譲渡して儲けが出れば その儲けに対して課税する。
ただし相続税を土地や建物などの現物で納付する物納の場合は
不動産の譲渡にはなるが性格上課税されない（非課税）
納税義務者は 資産の譲渡により所得を得た個人。
一方で個人の宅建業者が販売目的で所有している土地を譲渡した場合は 譲渡所得ではなく 事業所得になる
課税対象となる譲渡所得の金額は
譲渡収入金額から 所得費と譲渡費用を差し引くことによって算出する。
それが基本的な課税標準になる。そして土地・建物の譲渡所得は
その所有期間によって
a、短期譲渡所得（税率30％）
b、長期譲渡所得（税率15％）に区別される。
取得日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所得期間が
a、5年以下が 短期譲渡所得
b、5年超で 長期譲渡所得になる
1つの資産を譲渡した場合で それが複数の特別空除に該当したとしても
適用される特別空除は いずれか1つに限られる。
その一方で複数の資産を譲渡した場合は それぞれについて特別空除の適用が可能ですが
譲渡を行うその年において これらの特別空除の合計額は5000万円が上限である。
なお同一年に 長期と短期の両方がある場合は まず短期から空除される。
公共事業に必要と言われた土地についての場合に 物事をスムーズに運ぶため
課税標準の算定にあたって 5000万円を空除してくれる仕組みが この特例。
一般のマーケットに居住用財産（マイホーム用の土地・建物）を提供しやすくする目的から
配偶者や直系血族などの身内に譲渡した場合は この3000万円空除は不適用になる。
居住用財産を譲渡した場合に 買い替え等の特例の適用を受けようとするときは 併用出来ない。
つまり選択適用になる。
また前年または前々年の譲渡所得について
すでに この3000万円特例や 買い替え特例を受けたという場合は
当年は 3000万円空除が不適用になる。つまり 3年に一度だけ適用になる。
譲渡所得にかかる税率は 短期は30％ 長期は15％である。
税率が譲渡益6000万円以下の部分は10％に軽減。
この場合の居住用財産は 所有期間が10年を超えるものに限る。
また適用要件は 3000万円空除と同じ 配偶者や直系血族等への譲渡でないことも必要である。
国や地方公共団体への譲渡や 収用等による場合などに適用され
所有期間が 5年を超えるものについて
譲渡益が 2000万円以下の部分は10％に軽減。
なお 収用交換等の5000万円空除を適用した後の 長期譲渡所得については
この軽減税率の特例を重ねられない。
古いマイホーム（譲渡資産）を4000万円で売り
新しいマイホーム（買換え資産）を5000万円で買った時点では 課税なし。
これを 課税の繰り延べという。
他方 その古いマイホームを4000万円で売り
新しいマイホームを3000万円で買換えた場合は
定額の1000万円から必要経費を差し引いた額が 課税の対象になる。
譲渡資産の要件
a、所有期間 10年を超えるもの
b、物件の種類は 居住用財産であること（譲渡の対価が1億円以下）
c、居住期間 10年以上であること
買換え資産の要件
a、面積 ：建物 床面積 50ｍ2以上 ：土地 面積 500ｍ2以下
b、築年数 ：既存住宅の場合は建築後25年以内のもの、または新耐震基準に適合していれば築年数は関係ない
c、取得の時期 ：譲渡した年の前年・譲渡した年・譲渡した年の翌年末までの間
上の 課税標準の特例（特別空除）と 居住用財産の軽減税率の特例は 重複可能！
あとは 選択で適用になる！
印紙税は 売買契約書などの課税文書の作成者が原則として 印紙を貼る方法で国に納付する。
2人以上の者が共同して文書を作成したときは 連帯して納付する義務を負う。
印紙税が課税される書類は 不動産の譲渡に関する契約書や
地上権または 土地の賃貸借の設定・譲渡に関する契約書、受取書など。
これらについては 譲渡の対価として記録されている金額などについて 課税されるのが原則である。
変更契約書については a、契約金額を増加させる契約書のときは増加金額に対して課税され
b、減少させる契約書のときは 記載金額がないものとされ 1通につき200円が課税される。
変更契約書については a、双方の金額が記載されているときは高いほうの金額
b、交換差金のみが記載されているときは 交換差金の金額が記載金額となる。
売買契約と請負契約の 両方が併用されている場合は a、原則として売買契約にかかる文書として また
b、請負金額の方が高い場合は 請負契約にかかる文書として課税される（要するに高いほうが課税される）
地上権 ・ 土地の賃借権の設定 ・ 譲渡に関する契約書に関しては 賃借料を除いて
権利金や礼金など 後日返還されることが予定されていない金額に対して 課税される。
記載金額のない契約書のときは1通につき200円の印紙を貼る。
贈与契約も対価がないことから 記載金額のない契約書とされる。
国や地方公共団体などが作成した文書は 非課税になる。また
a、記載金額 5万円未満の受取書（提供を受けた方の書類）
b、営業に関しない受取書
c、建物の賃貸借契約書・抵当権設定契約書 等
保存する契約書も、証明力がある仮契約書も、覚書なども 課税される。
国や地方公共団体などと 私人が契約書を 2通作成した場合は
私人が作成した文書（国や地方公共団体などが保存するから）は 課税されないが
国や地方公共団体などが作成した文書（私人が保存するから）は 課税される。
印紙を貼る場合は その文書と印紙の彩文（さいもん）とにわけて 判明に消印する。
消印は 必ずしも文書の作成者の印章または 署名である必要はない。
印紙の貼付が漏れた場合などは原則として 不貼付額の3倍の 過怠（かたい）税を支払う。
ただし文書の作成者が 自己申告した場合は 1.1倍。
また 消印がないときは 消印のない印紙の 額面金額に相当する額になる。
不動産の登記や登録、免許などについては 登記などを受ける者が 登録免許税を国に納める。
ただし表示に関する登記は原則として 非課税になる。
また登記等を受ける者が 2人以上いるときは 連帯して納付する。
課税標準となる不動産の価格は 実際の取引価格ではなく 固定資産課税台帳に登録されている価格。
建物の特例の対象となる建物とは 1、新築または取得（売買か競落に限る）する住宅用家屋であって
2、過去にこの条例の特例を受けた場合でも 次の要件さえ満たせば再度適用を受けられる。
a、個人が自己の居住用の住宅として使用すること
b、新築または取得後 1年以内に登記すること
c、床面積 50ｍ2以上であること
d、既存住宅の場合は その築後経過年数が耐火建築物であれば25年以内 耐火建築物以外であれば20年以内であること。
ただし 新耐震基準に適合していれば 築年数は不問。
地上権・賃借権などの設定の登記がされている土地・建物について
これらの権利の登記名義人が その土地・建物の取得に伴って
所有権の移転登記を受ける場合には その税率は通常の税率1/2になる。
なお登記名義人以外の第三者が その所有権を取得した場合には 不適用になる。
登録免許税の納税地は 納税義務者が受ける登記等の事務をつかさどる登記所等の所在地。
納税義務者の住所ではない。納付時期は 登記等を受ける時。
納付方法は 例外的な方法である印紙納付を除いて原則として 現金納付になる。
相続税は 相続等によって財産を取得した個人に 課される国税。
贈与税は 贈与によって財産を取得した個人に 課される国税。
個人が生前に こっそり他の個人に贈与することによって
相続税を免れることを 防止する目的で
相続税を補完するために設けられた税である。
この特例は 祖父母や親から20歳以上である孫や子が 住宅取得等資金の贈与を受けた場合
贈与時には 軽減された贈与税を納付し 相続時において相続税で 精算するもの。
特例を受けるためには
a、住宅取得等資金の贈与で
b、取得等をする家屋の床面積が50ｍ2以上でかつ 床面積の1/2以上が自己の住居用に供されるものであること
c、住宅取得等資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得の資金に充て そのうえで居住すること
d、中古住宅の場合は原則として築年数の制限があるが新耐震基準等に適合していれば この築年数を超えていても適用される
e、費用が100万円以上の増改築のための贈与にも適用
f、受贈者の所得金額要件はない
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