不動産鑑定評価基準・地価公示法（価格の評定）
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●鑑定評価の「3方式」の概要
不動産の鑑定評価を行うための基準が 不動産鑑定評価基準。
不動産の価格や資料の鑑定評価には
a、原価方式 ： 原価法 ： 不動産の再調達に要する原価
b、比較方式 ： 取引事例比較法 ： 不動産の取引事例または賃貸借等の事例
c、収益方式 ： 収益還元法 ： 不動産から生み出される収益
不動産の価格を判定する場合の 考慮する方式
求めた価格を 積算価格という
求めた価格を 比準（ひじゅん）価格という
求めた価格を 収益価格という
原則として対象不動産に係る 市場の特性等を適切に反映した
複数の手法を適用すべきとされている。それが困難な場合でも
できるだけ その考え方を参酌するように努めること。
可能性に最も富む使用を前提として 把握される価格を
標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
不動産の価格とは基本的に 正常価格のことですが
鑑定評価の依頼目的などに応じて・限定価格 ・特定価格 ・特殊価格を
求めることが必要な場合もある。
市場性を有する不動産について
現実の社会経済情勢の下で 合理的と考えられる条件を満たす市場で
形成されるであろう市場価格を表示する 適正な価格のこと。
市場性を有する不動産について
不動産と 取得する他の不動産との 併合などに基づき
正常価格と同一の市場概念の下において 形成されるであろう市場価格と
乖離（かいり）することにより 市場が相対的に限定される場合における
取得部分の当該市場限定に基づく 市場価値を適正に表示する価格のこと。
市場性を有する不動産について
法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で
正常価格の前提となる 諸条件に足りないために
正常価格と同一の市場の下において形成されるであろう
市場価値と乖離することとなる価格のこと。
文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について
その利用現況等を前提とした 不動産の経済価値を適正に表示する価格のこと。
これについて減価修正を行って 対象不動産の試算価格を求める手法。
なお土地についての原価法の適用において宅地造成直後と
価格時点とを比べて 公共施設や利便施設等の整備などによる環境変化が
価格水準に影響を与えていると認められる場合には
地域要因の変化の程度に応じた 増加額を熟成度として加算できる。
また原価法における減価修正の方法としては 耐用年数に基づく方法と
観察減価法の2つの方法がある。 この2つを併用するのが原則である。
原価法は 対象不動産が建物または建物及びその敷地である場合は
再調達原価を容易に把握できるため有効。
また 対象不動産が土地のみの場合は
再調達原価を求めることが容易な
造成地・埋立地などのときは有効ですが
既存市街地の土地は 再調達原価を算定するのが難しいため
一般に原価法は不適用になる。
取引事例比較法とは 多数の取引事例を収集し 適切な事例の選択を行い
これらに係る 取引価格に必要に応じて ・事情補正及び ・時点修正を行い かつ
地域要因の比較及び 個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し
これによって 対象不動産の試算価格を求める方法である。
＊事情補正とは 特殊事情を考慮して 適切に補正すること。
＊時点修正とは 取引事例が実際に取引された時点と 価格時点とか異なり
価格水準に変動が生じたときに その取引事例の価格を 価格時点の価格に修正すること。
原則として 近郊地域または 同一需給園内の類似地域に存する不動産から選択し
必要やむ得ない場合には 近郊地域の周辺の地域に存する 不動産等から選択する。
取引事例は「正常なもの」と認められるものであること または
正常なものに補正できるものであること。ただし 投機的取引事例はNG！
取引事例比較法を適用できない場合は 不動産の取引が極めて乏しい地域や
神社・寺院・学校など 取引が極めて少ない不動産については
取引事例比較法の適用は 困難になる。
収益還元法は 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の
現在価値の総和を求めることにより 対象不動産の試算価格を求める手法のこと。
a、一期間の純収益をベースに算定する 直接還元法
b、連続する複数の期間に発生する純収益などを合計して算出する DCF法
収益還元法の適用については 重要文化財の指定を受けた建物等の
一般的に市場性を有しない不動産以外のものには 基本的に全て適用すべきとされている。
地価公示法とは 土地の価格を判定して その価格を国民に公表するという
一連の流れが 地価公示である。そして
地価公示法は 都市やその周辺の地域などで 地価公示の対象となる標準地の選定し
その正常な価格を 公示すること。
a、一般の土地の取引価格に対して指標を与え
b、公共の利益となる事業用地に対する適正な補償金の額の算定などに役立て
もって適正な価格の形成に寄与することを目的にしている。
また この価格が「正常な価格」
つまり 土地について自由な取引が行われるとした場合において
通常ならば 成立すると認められる価格のこと。
なお 標準地が実際には建物が立っている更地ではない土地や
借地権が設定されている土地の場合でも
それらの建物や 借地権をないものとした更地としての
価格を求めることに注意が必要です。
地価公示の主役であり 土地鑑定委員会は 衆参両議院の同意を得て
国土交通大臣が任命した 土地鑑定委員で構成されている。
1、標準地の選定
2、鑑定評価
3、審査・判定
4、官報で公示
5、送付・閲覧
価格を判定し公示する土地を選ぶ。標準地は 都市計画区域その他の
土地取引が相当程度見込まれるものとして 国土交通省令で定める区域内の
土地から 土地鑑定委員会が選定する。また その標準地は 自然的及び
社会的条件からみて 類似の利用価値を有すると認められる地域において
土地の利用状況、環境等が 通常と認められる一団の土地について選定すること。
2人以上の不動産鑑定士が 実際に鑑定評価を行う。
標準地について 近傍類地の取引価格から算出される推定の価格、
近傍類地の地代などから算定される 推定の価格 及び
同等の効用を有する土地の造成などに要する 推定の費用の額を勘案して 鑑定評価を行う。
その鑑定資料をもとに土地鑑定委員会が1月1日現在の価格について判定を行う。
そして 4、毎年1回 官報で地価公示を行う。これも土地鑑定委員会。
さらに 5、土地鑑定委員会は 関係市町村長に対して 公示事項のうち
その市町村が属する都道府県にある 標準地に係る部分を記載した書面と
その標準地の所在を表示する 図面を送付。
そして 送付を受けた市町村長は その事務所で
その図面を一般の閲覧に 3年間公開する。
公示すべき事項は
a、標準地の単位面積あたりの価格
b、価格判定の基準日
c、標準地の地積及び形状など
なお標準地及び その周辺の土地利用の現況も 公示対象になる。
公示価格は 一般の不動産取引を行う場合は 指標とするよう 努めること。
なお 指標となる公示価格は 取引の対象土地に類似する
利用価値を有すると 認められる標準地についてのもの。
それに対して 不動産鑑定士が 鑑定評価をする場合は 基準とすること。
また同様に 公共事業用に供する土地の取引価格の算定や
収用する土地に対する補償金額の算定の際も 基準とすること。
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