都市計画法・都市計画・市街化区域・地区計画等の種類と内容都市計画法・街づくりの目的や流れ・都市計画区域の指定・準都市計画区域の指定・種類・内容・都市計画区域の整備・開発・保全の方針・市街化区域と市街化調整区域・用途地域の種類と定義・地区計画等の種類と内容について
都市計画法の目的は、住みよい街をつくることため 積極的に都市計画を実施していく 場所を定めます。
一体の都市として総合的に 整備・開発・保全を図っていくための 規制を加えたり
公共施設を整備したり 開発を行ったりと いろいろなプランを実現していきます。
このように 積極的に住みよい街をつくるところが 都市計画区域です。
1、街づくりをする場所を決める ＝ 都市計画区域等の指定
2、そこでの街づくりの方針を決める ＝ 都市計画の決定
3、さまざまな事実や 制限が行われる ＝ 都市計画事業や 都市計画制限
都市計画区域の指定権者。 原則は、都道府県。
都市計画区域は街づくりをする必要性から 東京都や神奈川県など
行政区画にとらわれずに定めるから 2以上の都府県や市町村にまたがる
都市計画区域の場合は 国土交通大臣が定める。
ア、都道府県の案について 関係市町村の意見を聴く
イ、利害関係者の保護や専門的な判断のために 都道府県都市計画審議会の意見を聴く
ウ、国の利害がかかわってくる可能性があるから 国土交通大臣と協議をし、その同意を得ることが必要
オ、指定した内容についての 公告が行われる
都道府県は、a、都市計画区域外の区域のうち
b、相当数の建築物やその他の工作物の建築・建設 これらの敷地の造成が現に行われ 行われると見込まれる区域を含み
c、土地利用の整序や環境を保全するための処置を講ずることなくそのまま放置した場合
将来における一体の都市としての整備・開発・保全に支障が生じるおそれがあると
認められる一定の区域を 準都市計画区域として指定できる。
都市計画区域と 準都市計画区域が重なることはない。
なぜなら 都市計画区域が指定された場合は 準都市計画区域は「廃止された」等とみなされるから
a、都市計画区域の整備・開発・保全の方針
b、市街化区域 ・ 市街化調整区域
c、地域地区
d、都市施設
e、市街地開発事業
f、市街地開発事業等予定区域
g、地区計画等
・ 区域区分は 市街化を積極的に進めようとする市街化区域と
・ 市街化を抑制しようとする市街化調整区域と分ける
線を引いて分けるので 「線引き」とも言います。
つまり最初に 都市計画区域の中を 用途に応じて色分けする。
他方「線引き」をしない都市計画区域のことを 非線引き都市計画区域という
都市計画区域の整備・開発・保全の方針を定めることを 都市計画に関するマスタープランという。
そして 各都市計画区域について定められる都市計画は このマスタープランに即したものでなければなりません。
市街化区域とは 建物をどんどん建ててほしい 開発もどんどんやってほしい区域
・ すでに市街地となっている地域で おおむね10年以内に 優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域とは 市街化を抑えたい 農業 漁業等をやってほしい 自然環境を残したい区域
・ 市街化を抑制すべき区域
非線引き都市計画区域とは 今現在 市街化区域と市街化調整区域に分ける必要がない区域
・ 区域区分が定められていない都市計画区域
都市計画区域について 無秩序な市街化を防止し 計画的に市街化を図るために必要があるときは
都市計画に 市街化区域と市街化調整区域との 区域区分を定めることができる
市街化の状態などの 地域の実情に応じて線引きをするかどうか 区域ごとにその必要性を判断する。
つまり 区域区分をするかどうかについては 選択制であるということ。
ただし 3大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）の一定の区域では 必ず区域区分を定める
用途地域は 大きく 3つのタイプに分類され合計で 13種類ある。
3つのタイプ a、住居系 b、商業系 c、工業系。
市街化区域については 少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域については 原則として用途地域は定めない。
1、第1種 低層住居専用地域 ： 低層住宅に係る 良好な住居の環境を保護するため定める地域
2、第2種 低層住居専用地域 ： 主として低層住宅に係る 良好な住居の環境を保護するため定める地域
3、田園住居地域 ： 農業の利便の増進を図りつつ これと調和した低層住宅に係る 良好な住居の環境を保護するため定める地域
4、第1種 中高層住居専用地域 ： 中高層住宅に係る 良好な住居の環境を保護するため定める地域
5、第2種 中高層住居専用地域 ： 主として 中高層住宅に係る 良好な住居の環境を保護するため定める地域
6、第1種 住居地域 ： 住居の環境を保護するため定める地域
7、第2種 住居地域 ： 主として 住居の環境を保護するため定める地域
8、準 住居地域 ： 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
9、近隣商業地域 ： 近隣の住宅地の住民に対する 日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業 その他の業務の利便を増進するため定める地域
10、商業地域 ： 主として 商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
11、準 工業地域 ： 主として 環境の悪化をもたらすおそれのない 工業の利便を増進するため定める地域
12、工業地域 ： 主として 工業の利便を増進するため定める地域
13、工業専用地域 ： 工業の利便を増進するため定める地域
1、容積率は すべての用途地域について 都市計画で定める
2、建蔽率は 商業地域を除いた他のすべての用途地域について 都市計画で定める
3、すべての用途地域については 必要があれば敷地面積の最低限度を定めることができる
4、建築物の高さの限度を都市計画で定める。さらに必要があれば外壁の後退距離を定めることもできる
田園住居地域内では 農地が維持され農業が行われるように農地の区域内において
土地の形質の変更 建築物の建築その他工作物の建設・土石等の堆積を行う者は
非常災害のため必要な応急処置や 都市計画事業の施行として行う行為などの例外を除いて
原則として市町村長の許可を受ける必要がある
この場合 市町村長は 土地の形質の変更や建築物の建築等で
その土地や建築物等の 敷地の規模が 300ｍ2未満のものなどについては許可する
特別用途地区は 用途地域内の一定の地区の その特性にふさわしい
土地利用の増進や環境の保護など特別の目的を実現するために
用途地域の指定を補完して定めることができる。
そのために 建築基準法の用途制限を 緩和することもできる。
ここでの注意は「 用途地域に重ねて 」ということ
用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域は除く）内では
良好な環境の形成・保持のため その地域の特性に応じた合理的な土地利用が行われるように
制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域として 特定用途制限地域を定めることができる
高層住居誘導地区とは 土地を住居と住居以外の用途に適正に配分し
利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区のこと
用途地域としては 第1・2種・準住居地域 ・ 近隣商業地域 ・ 準工業地域内において定められ
必要があれば 建築物の容積率の最高限度などが定められる
用途地域内のみで それに重ねて定められるものと
用途地域外でも定めることができるものの 2つに分かれること
居住環境向上用途誘導地区とは 用途規制や容積率制限を緩和しながら
それ以外の建築物については従前通りの規制を適用することにより
日常生活に必要な施設の建築を誘導することを目的とする地区
高度地区 ： 市街地の環境を維持する・土地利用の増進 ： 建築物の高さの最高・最低限度
高度利用地区 ： 土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新 ： 容積率の最高・最低限度
居住環境向上用途誘導地区 ： 居住環境向上施設を有する建築物の建築の誘導 ： 建築物の用途・容積率の最高限度
特定街区 ： 市街地の整備改善を図るため街区の整備・造成が行われる地区 ： 容積率・高さの最高限度
防火地域・準防火地域 ： 市街地における火災の危険を防止 ： 建築基準法で規制
風致地区 ： 都市における自然の風致を維持する ： 地方公共団体の条例で規制
準都市計画区域は 土地利用を整序し環境を保全するためのところ。
用途地域 特別用途地区 特定用途制限地域 高度地区 風致地区などの 地域地区を定めることができる
都市施設とは 道路・公園・水道・学校・図書館・病院・市場・団地など
良好な都市生活を維持するために必要な施設のこと。
都市施設の中でも 特に都市計画によって定められたものを 都市計画施設という
都市施設は 特に必要があるときは 都市計画区域外にも定めることができる
市街化区域・非線引き都市計画区域では 少なくとも道路・公園・下水道を定めます。
また 住居系の用途地域は 人が住むところなので
小・中学校などの義務教育施設は 必ず定めなければなりません
積極的な街づくりの事業である市街地開発事業には
ア、新住宅市街地開発事業 イ、土地区画整理事業 ウ、市街地再開発事業など 全部で7種類。
市街地開発事業は 市街化調整区域や 準都市計画区域では 定められない
・ 区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設
・ 一団地の官公庁施設
・ 流通業務団地の 3つが大規模な都市施設といい
新住宅市街地開発事業などの 新開発の市街地開発事業に関しては
あらかじめ 準備段階の都市計画として その予定区域を定めることができる
地区計画等とは 小規模の”地区レベル”で その地域の特性にマッチするような
きめ細かな街づくりを目的とした 小さな街づくりのプランです。
地区計画「 等 」には 地区計画に加えて
防災街区整備地区計画 ・ 集落地区計画 ・ 歴史的風致維持向上地区計画 などがある
地区計画とは 建築物の建築形態 公共施設等の施設の配置等からみて
一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい 態様を備えた良好な環境の各街区を
整備・開発・保全したりするための計画のこと
地区計画は 用途地域が定められている区域なら 地区計画を定めることができる
また 用途地域が定められていない区域では 不良な街区の形成を防止する等
一定の場合に限定されるが 地区計画を定めることができる
なお 準都市計画区域においては 地区計画は定めることができない
地区計画に関する都市計画には 種類 名称 位置 その区域や
地区整備計画を定めるとともに 区域の面積の目標や整備・開発・保全に関する
方針を定めるよう努める とされている
さらに一定の場合 道路などの公共施設や大規模なショッピングモールなどの
商業施設の整備を図るために 再開発等促進区や 開発整備促進区という区域を
都市計画に定めることもできる
地区計画の方針に反する行為を抑制するため 地区計画の区域内では 建物の建築などに 制限が加えられる
あらかじめ 届出が必要な行為
a、土地の区画形質の変更 b、建築物の建築 ・ 工作物の建設 等
この規制は「 届出制 」であり 地区計画は市町村単位で行われる小さな街づくりだから 届出先は市町村長である
さらに その届出は 行為に着手する日の 30日前までに行うこと
a、通常の管理行為・簡易な行為
b、非常災害のため必要な応急処置として行う行為
c、国または地方公共団体が行う行為
d、都市計画事業の施行として行う行為
e、開発許可を要する行為 等
市町村長は 届出があった場合で その行為が地区計画の内容に適合しないと認めるときは
その届出をした者に対し 設計の変更などの必要な 処置をとることを勧告できる
地区整備計画に 農地の行為制限が定められている場合
市町村は条例で 地区計画の区域内の農地の区域における行為について
市町村長の許可を受けなければならないことを義務づけることができる
a、土地の形質の変更
b、建築物の建築 ・ 工作物の建設
c、土石その他の物件の堆積
宅建試験勉強 ＞ 宅建業法 / 法令上の制限 / 他の関連知識 / 民法等の法律
