都市計画の決定と事業と制限・開発許可制度と申請手続制限等
都市計画の決定と手続き・都市計画事業と制限・開発許可制度の目的や内容と申請手続・建築行為等の制限 法令上の制限テキスト
宅建士合格を目指す仲間の助けになる 法令上の制限 を解りやすくまとめたテキスト
都市計画法・都市計画の決定と手続き・都市計画事業と都市計画制限・開発許可制度の目的や内容と申請手続・建築行為等の制限 について
都市計画の決定と事業と制限・開発許可制度と申請手続制限等都市計画法・都市計画の決定と手続き・都市計画事業と都市計画制限・開発許可制度の目的や内容と申請手続・建築行為等の制限 について
都市計画の決定権者は 原則として 都道府県と 市町村です。
2つ以上の都府県にまたがる 都市計画区域の中の都市計画に関する決定権者は 国土交通大臣と 市町村です。
1、都市計画区域の整備・開発・保全の方針
2、市街地区域・市街化調整区域の区分
3、都市再開発方針等
4、地域地区（大都市・大規模なもの等）
5、都市施設（広域的見地から決定すべきものなど）
6、市街地開発事業（大規模なものなど）
7、市街地開発事業等予定区域（広域的見地から決定すべきものなど）
4の、以外の地域区域
5の、以外の都市施設
6の、以外の市街地開発事業
7の、以外の市街地開発事業等予定区域
8、地区計画等
9、その他
都市計画の決めていくプロセスで どんな人が登場するのか 利害関係者
第一、住民。 自分の住んでいるところがどんな街になるのか 住民にとって重大な関心事
第二、都市計画審議会。 それには都道府県、都市計画審議会 と 市町村、都市計画審議会の 2つ
第三、国土交通大臣。 国の利害にかかわる問題について登場してくる
第四、関係市町村。 都道府県が定める都市計画は 市町村に影響を与えるから
1、都市計画の案（原案）を作成する段階で必要に応じて 公聴会などを開催します。
これによって 住民等利害関係人が参加することができる
2、原案を都市計画を決定すべき 理由を記載した書面を添えて
公告の日から 2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
この間に 住民などの利害関係人は 意見書を出すことができる。
3、都道府県が定める都市計画ですから 関係する市町村の意見を聴く必要がある
4、都道府県都市計画審議会の決議を経なければなりません。
それにあたって都道府県は 住民などから出された 意見書の要旨を提出する
5、国の利害に重大な関係のある都市計画の場合は
都道府県は 国土交通大臣と協議し その同意を得なければなりません
1、市町村は 議会の議決を経て定められた市町村の建設に関する基本構想や
都市計画区域の整備・開発・保全の方針に即して まずは市町村における
都市計画に関する基本的な方針（マスタープラン）を定める。
この市町村のマスタープランを決めるときは 住民の意見を反映させるために公聴会が開催。
この場合 知事の同意は不要。また市町村が決める都市計画は 基本構想に即して定められる
2、市町村は 都市計画（一定の事項に限られる）を決めるときは
あらかじめ都道府県知事に協議しなければならない
1、土地の所有者・借地権者や街づくりNPOなどは 一定の場合に 都市計画に関する基準に適合し
土地所有者等の2/3以上の同意（全員ではない）を得られれば 都道府県または市町村に対して
素案を添えて都市計画の決定や変更を提案することができる
2、都市計画が定められ 決定の告示がされたときから 都市計画の効力が生じる
3、市町村が定めた都市計画と都道府県が定めた都市計画が 抵触する場合は
より広域的な見地から 都道府県が定めた 都市計画が優先する
4、街づくりの観点から 空き地・空き家等の増加への対策として
a、整備を行うと見込めれる者との間で 都市施設等整備協定を締結することができる
b、協力等ができる法人等を 都市計画協力団体として指定でき
その団体は 市町村に対し 都市計画の決定等の提案ができる
都市計画事業には 都市施設に関するものと 市街地開発事業に関するものと 2つあるが
これらの都市計画事業が行われるときに 加えられる制限が 都市計画制限
都市計画事業は通常 予定区域・施行予定者を定めない「1」。
それに対して 大規模な都市施設や新開発の市街地開発事業に関しては
予定区域・施行予定者を定める「2」パターンと
さらに 予定区域を定めないものの施行予定者は定める というパターンもある
1、市街地開発事業等予定区域に関する 都市計画決定の告示 B
2、市街地開発事業または都市施設に関する 都市計画決定の告示 A・B
3、都市計画事業の 許可・承認の告示 C
（ 施行予定者を定めた場合は Bの規制となる ）
この区域内で建築物の建築を行う場合は 都道府県知事等の許可を得なければならないのが原則
例外では 許可不要となる場合
1、階数が2以下で かつ地階を有しない木造建築物の改築・移転
2、非常災害の応急処置として行う行為
3、都市計画事業の施行として行う行為 等
都道府県知事等は 原則として 許可する
1、都市計画に適合するもの
2、階数が2以下で地階を有せず 主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの構造で
かつ 容易に移転・除去できると 認められるもの
都道府県知事等は 原則として 許可する
1、建築物の建築 2、工作物の建設 3、土地の形質の変更（土地の造成工事）
例外では 許可不要となる場合
1、通常の管理行為、軽易な行為
2、非常災害の応急処置として行う行為
3、都市計画事業の施行として行う行為 等
都市計画事業地内で 事業の施行の障害となるおそれのある行為をするときには 都道府県知事等の許可が必要
事業施行の 障害となるものに限る 4つ
1、建築物の建築 2、工作物の建設 3、土地の形質の変更（土地の造成工事）
4、重量5トンを超える移動が容易にではない物件の設置・堆積（重い物を置く）
都市計画事業については 土地収用法の規定による事業の認定は行われない。
都市計画事業の許可・承認があれば その認定に代替されるとして
都市計画事業の告示をもって 事業認定の告示とみなされる。
なぜなら 街づくりである都市計画事業は 公益性があるからです。
開発許可制度は 乱開発を防止して 不良な市街地の形成を防ぐことなどが目的。
そこで 開発をする前には 許可が必要となる制度です。
開発行為をする者は 原則として 都道府県知事の許可を受ける
開発行為とは 土地の区画形質の変更 または 造成工事のこと。
この工事は 主として建築物の建築や 特定工作物の建設を目的に行う造成工事を指します。
建築物の建築とは ビル・マンション・一戸建ての住宅などの 新築・増改築・移転などのこと
第一種特定工作物とは 周辺の環境を悪化させるようなプラントなどの工作物このと
第二種特定工作物とは ゴルフコースは規模にかかわらず該当。
1ｈa以上の野球場 庭球場 遊園地などの運動・レジャー施設 墓園等。
（1ｈaとは 10000ｍ2＝100ｍＸ100ｍ）
土地の区画形質の変更とは 土地の分割や造成 地目変更などのことです。
市街化区域＝1000ｍ2未満
非線引き都市計画区域と準都市計画区域＝3000ｍ2
それ以外の区域＝10000ｍ2 未満の開発行為は許可不要
市街化区域では 農業をしてほしくないので 農林漁業関係ゆえの例外はない。
市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域・それ以外
＝ 農林漁業用の一定の建築物の建築用、農林漁業者の居住用に供する建築物建築用の開発行為は許可不要
図書館・公民館・変電所などの公益的な 建築物の開発行為。
都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行を行う開発行為。
緊急事態、非常災害のため必要な応急処置として行う開発行為。
通常の管理行為 軽易な行為等
国・都道府県等が行う開発行為については 知事との協議の成立をもって 許可があったものとみなされる
道路などの公共施設の 適切な管理を図るためには
現在存在する関係のある公共施設の管理者と協議し その同意を得る。
さらに開発に伴って 将来道路が設置されるということになれば
将来の道路などの公共施設を管理することとなる者と協議する。
つまり 現在は「 協議 + 同意 」 将来は「 協議のみ 」と区別しよう。
1、開発区域の位置、区域・規模
2、開発区域内いおいて建設が予定される建築物、特定工作物の用途
3、開発行為に関する設計
4、工事施行者 等
同意を得たことを証する書面や 協議の経過を証する書面を添付する。
また 33・34条の許可の基準として
土地所有者などの相当数の同意を得たことを証する書面も添付。
これは知事が許可するか否かを判断するための基準で必要。
都道府県知事は 開発許可の申請があったときは遅滞なく許可 または不許可の処分をする。それを文書で通知する
都道府県知事は 開発許可の処分を行ったときは 開発登録簿に一定事項を登録する
市街化調整区域など 用途地域が定められていない区域の中で開発行為が行われる場合
都道府県知事は 建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置、
その他 建築物の敷地・構造・設備に関する制限を 許可にあたって定めることができる
変更する場合は 都道府県知事の許可が必要
廃止した場合は 遅滞なく 都道府県知事に その旨の届出をする
一般継承は 許可を受けた人が亡くなっても許可不要で 地位を継承。
開発許可は 人ではなく 開発計画 そのものに与えるから
特定継承は 特定の財産を引き継ぐので 許可不要ですが 知事の承認が必要
すべての工事が完了した場合は 都道府県知事に届出が必要
都道府県知事は工事完了の届出を受けた場合は 遅滞なく検査する。検査の結果 適合していれば検査済証を交付する
都道府県知事は 検査済証を交付したときは 遅滞なく その工事が完了した旨の公告をする。 これで開発行為が完了
工事完了の公告の日の翌日において
公共施設は 原則として その施設がある市町村が管理する
公共施設の用地は 原則として 公共施設の管理者に帰属するので 市町村に帰属する
そもそも開発行為とは 建物などをつくる目的で行う造成工事のこと。
市街化調整区域の中で 開発許可に関係なく行われる一般的な建築に対する規制
つまり開発許可を受けた開発区域外での建築規制は どのように行われているのか？
いつから建物などをつくることができるのかといいますと
正式に造成工事が終わったときの 工事完了公告後が原則です。
原則 ： 建築物の建築・特定工作物の建設をしてはいけない
例外 ：
a、工事用仮設建築物等
b、知事が認めたとき
c、開発区域内の土地の所有者等で開発行為を行うことに同意していない者がその権利の行使として 建築物の建築等をするとき
原則 ： 何人も許可内容である予定建築物等以外のものを
新築・新設・改築・用途を変更して 予定建築物以外の建築をしてはいけない
例外 ：
a、知事が許可したしたとき。 ただし 国・都道府県等が行う行為については
国の機関または都道府県等と 知事との協議が成立することをもって この許可があったものとみなす
ｂ、用途地域等が定められているとき
市街化調整区域内の開発許可を受けた開発区域以外の区域内で
建築物の 新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設を行う者は
何人も 原則として都道府県知事の許可を受けること
例外として 許可不要の場合がある
a、農林漁業用の一定の建築物または 農林漁業者の居住用に供する建築物の新築等や
b、鉄道の建設・図書館・公民館・変電所等の公益上必要な一定の建築物の新築等
c、都市計画事業の施行として行う建築物の新築等
d、非常災害のための必要な応急処置として行う建築物の新築等
e、仮設建築物の新築等 など
なお 国や都道府県等が行う建築行為については 知事との協議の成立をもって許可があったものとみなす
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