土地区画整理法・事業・施行者・組合成立・仮換地・換地処分

土地区画整理法　6

土地区画整理法　～土地の区画整理とは～

土地区画整理法の目的

道路が曲がっていたり土地が変形している　整っていなかった街並みを　キレイな区画に整理すること。

土地区画整理法は　宅地や道路等の整備によって　整理された街づくりを行うことを目的とする法律です。

用語の定義

a、土地区画整理事業　：

都市計画区域内の土地について道路などの公共施設の整備・改善や　宅地の利用の増進を図るために行われる

土地の区画形質の変更、公共施設の新設・変更に関する事業を言う。

・　土地区画整理事業を行う区域を　施行地区と言う。

・　土地区画整理事業が　都市計画事業として行われる区域は　施行区域と言う

b、宅地　：

土地区画整理法で言う「宅地」とは　公共施設の用に供されている

国または地方公共団体の所有する土地以外の土地全般を指します。

土地区画整理事業の手法

区画整理前の土地を　「従前の宅地」と言う

この宅地を新たに割り当てられた区画整理後の土地を　「換地（かんち）」と言う

このように換地を新たに提供することを　「換地処分」と言う

それぞれの土地所有者から一定の割合で土地を提供してもらい

公共施設の用地に充てた土地を　捻出することを　「減歩（げんぶ）」と言う

土地区画整理事業の施行者

施行者は　a、私的な施行者と　b、公的な施行者がある

a、私的な施行者には　3つ

・　個人施行者　：　宅地の所有者・借地権者が　1人か数人で行う

・　土地区画整理組合　：　宅地の所有者・借地権者が　7人以上で組合を設立して行う

・　区画整理会社　：　土地区画整理事業の施行を主たる目的とし

施行地区内の土地所有者等が議決権の過半数を有する等の株式会社を設立して行う

これらの私的な施行者は　知事の許可を受けて　区画整理事業を施行できる。

そして私的な施行者は　都市計画に定められた施行区域外でも施行できる。

b、公的な施行者には　4つ

・　都道府県、市町村

・　国土交通大臣

・　都市再生機構

・　地方住宅供給公社

大臣や知事の許可を受けて　区画整理事業を施行できる。

事業を行うときは　必ず都市計画事業、つまり「市街地開発事業」として行われる。

市街化調整区域では　施行されません。

土地区画整理事業の施行　～事業はどのように進めるのか～

土地区画整理事業の流れ

1、事業計画等の作成

2、事業計画等の認可等の公告

3、換地計画の作成・認可

4、仮換地の指定

5、換地処分の公告

土地区画整理事業の建築行為等の規則

区画整理事業を行う間　工事の邪魔になるものを排除する必要性から　建築行為等に関する制限がある。

上の流れの　2～5までの間に　次のa～cの行為をする者は

都道府県知事または　国土交通大臣の許可を受ける。

a、事業施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更

b、事業施行の障害となるおそれのある建築物の建築（新築・増改築等）・工作物の建設

c、移動の容易ではない物件（5トンを超えるもの）の設置・堆積（たいせき）

つまり　a、造成　b、建築等　c、重い物を置くことの　3つ

・　違反した者やその継承人に対しては

知事などは　相当の期限を定めて　妨げとなる物件の移転・除却などを命じることができる。

土地区画整理組合が成立するまで

事業計画の作成（a）から組合成立（d）まで

a、初めに　組合を設立しようとする者は　7人以上が共同して　定款および事業計画などを定める

b、そして　組合設立の許可を申請する者は　定款・事業計画・事業基本方針につき

施行地区となるべき区域内の宅地について　所有権を有するすべての者及び

借地権を有するすべての者の両者の　それぞれ2/3以上の同意を得ること

c、組合設立の許可の申請は　都道府県知事に対して行う。

知事は、その事業計画を2週間、公衆の縦覧に供し関係権利者に意見書の提出の機会を与えること

d、知事が組合設立の許可をすれば　組合は設立します。

これによって「組合施行」として　土地区画整理事業を施行できる。

施行地区の宅地の所有者及び借地権者は　すべてその組合の組員となる。

また事業施行中に組合員から宅地の全部または一部を取得して所有者となった者も組合員になる。

ただし単なる借家人は組合員ではない。土地ではなく家だから。

借地権の申告

所有者に関しては登記の有無は無関係ですが　未登記の借地権者は市町村長に申告すること。

なお未登記で、かつ申告のない借地権者は「ないもの」とみなされ　組合員には含まれない。

換地計画の策定

・　施行者は施行地区内の宅地の換地処分を行うに際し　あらかじめ換地計画を作る。

その作成にあたり区画整理前の土地と　区画整理後の土地は

位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などが照応（うまく対応）するように定める。

これを換地照応の原則と言う。つまり「　同じような土地を割り当てる　」ということ。

・　施行者が　都道府県・国土交通大臣以外のときは換地計画について都道府県知事の許可を受ける。

・　土地区画整理審議会は　権利者等の意見をできるだけ反映できるように

公的施行主体の場合だけ　事業ごとに設置されることに注意。

・　換地を定めるのが原則ですが　宅地の所有者の申出または同意がある場合は

換地計画において換地を定めなくて良い。その場合は　清算金で調整することになる。

仮換地の指定

土地区画整理事業は長期間に及ぶので工事の邪魔にならないように　仮に使用する土地のことを仮換地と言う。

仮換地の指定

・　仮換地の指定は　a、土地の区画形質の変更または公共施設の新設・変更のため　または

b、換地処分を行う必要がある場合に行われる。

・　組合施行のときは総会などの同意が　そして都道府県・市町村、国土交通大臣等の施行のときは土地区画整理審議会の意見を聴くことが必要

仮換地の指定の効果

原則として　仮換地の指定の効果が生じた時から　換地処分の公告の日まで　使うことができない。

土地は　換地処分の公告の日まで　施行者が管理する

仮換地の指定の方法

仮換地の指定の方法は　土地の所有者や借地権者に　通知する。

通知する内容は　仮換地の位置・地積と　仮換地指定の効力発生日。

仮換地の使用・収益できる日を別に定めた場合

施行者は仮換地が使えないような特別の事情がある場合　使用・収益を開始できる日を

仮換地指定の効力発生日とは　別の日に定めることができる。

仮換地指定後に権利移動が行われた場合

仮換地が指定された後に　土地を別の人が買った場合　仮換地である土地を使用・収益することになる

換地処分

換地処分内容とその方法

最終的に従前の土地に換えて　新たに工事完了後の整った土地を提供することが換地処分です

・　施行者は原則として　換地計画に係る区域の全部について

土地区画整理事業の工事完了後に　延滞なく換地処分を行うこと。

ただし組合の規約などで別段の定めがある場合は例外となる。

・　換地処分は　関係権利者に通知をして行う。

そして　換地処分が行われた後は　知事などによって換地処分の公告を行う。

この広告によって　正式に換地が完了し　換地処分の効果が生じる。

換地処分の効果

＊　古い権利の消滅と　新しい権利の発生

換地処分の公告の日が終了した時

a、まず換地計画に換地を定めなかった従前の宅地上の権利の消滅

b、そして地役権は原則として　換地処分公告後も　従前の宅地である土地に存続するが

「　行使する利益がなくなった地役権　」は　消滅する（変な形である場所の小さな土地等）

換地処分の公告の日の翌日

a、まず換地である土地は　従前の宅地とみなされ　換地計画に所有者として定められた者が取得する

b、次に精算金の確定。金額の確定後　施行者が　徴収・交付する

c、＊保留地（ほりゅうち）は　施行者が取得する

d、換地上に新しく整備された公共施設は原則として　それが所在する市町村が管理する

保留地（ほりゅうち）とは

区画整理事業には多額の費用がかかり、その補填などの目的で、誰の換地にもしないで確保（留保）する土地を保留地

土地区画整理事業を　a、私的な場合と　b、公的な場合とでは　保留地を決める目的や要件などに違いがある。

a、私的な場合は　審議会が設置されないから　同意も不要

b、公的な場合は　土地区画整理審議会の　同意が必要

保留地の購入者は　自由に使用・収益できる。