国土利用計画法・国土の計画的な利用や取引・事後届出と事前届出等

国土利用計画法　4

国土の計画的な利用や取引　～国土利用計画法の全体像～

国土利用計画法の目的と体系

国土利用計画法は　国土の計画的な適正利用が　その目的。

それとともに　投機的な土地取引を防止するなど　地価を抑制することも目的にある。

国土利用計画法の重点

土地取引の規制には　土地の売買などを行うときに　届出の方法と　許可を受ける方法の　2つある

●届出には　事後届出と　事前届出がある

事後届出は　適正な土地利用を目的としている

事前届出は　注視区域や監督区域という区域内で行われ　地価の抑制も同時にその目的としている

●許可制には　規制区域を定めて

その区域の中で売買契約などを結ぶときに　事前に許可を受けさせるものです。

許可制は　届出制よりもはるかに厳しい規制で　やはり適正な土地利用と　地価の抑制が　その目的になる

事後届出　～土地の売買は自由にできない～

事後届出の内容

一定の面積以上の土地について土地売買等の契約を締結した場合　原則として

権利取得者は　契約を締結した日から2週間以内に

一定の事項を　市町村長を経由して　都道府県知事に事後届出する

土地を取得・利用する側の　権利取得者が利用目的を　事後届出する

＊　対象区域は　注視区域　監視区域　規制区域を除いた　全国の区域。

事後・事前届出の　対象面積は

届出をするのは権利取得者ですから　この届出対象面積に

該当するかどうかは　権利取得者を基準に判断する

・市街化区域内　2000ｍ2以上

・市街化区域以外の　都市計画区域内　5000ｍ2以上

・都市計画区域外　10000ｍ2以上

事後届出が必要な　要件「　土地売買等の契約　」とは

権利性　・　対価性　・　契約性　3つの要件を満たしていること

権利性とは　土地に関する権利（土地の所有権、地上権、賃借権　それらの権利の取得を目的とする権利）の移転・設定である

対価性とは　土地に関する権利の移転・設定が　対価を得て行われていること

契約性とは　土地に関する権利の移転・設定が　契約（予約を含む）であること

事後届出に　該当する事項

売買契約が該当し　それには停止条件付売買契約　・売買予約　・交換契約も含む。

そして譲渡担保も該当し　実質は担保ですが法律上は譲渡になっているものや代物弁済も該当。

また地上権・賃借権の設定については　権利金等の一時金が伴っているときのみ　対価性が認められる。

形成権の譲渡とは　予約完結権や買戻権などを譲渡すること。

事後届出に　該当しない事項

抵当権　・　質権の設定　・　贈与　・　信託契約　・　相続　・　時効も　該当しない。

事後届出　すべき事項

事後届出制の目的は土地の適正利用ですから　契約による土地に関する権利の移転または

設定後における利用目的を届け出るのは当然で　契約にかかる土地の対価の額も　届出が必要である

事後届出　不要（例外）となる場合

・　取引の当事者の一方または双方が　国・地方公共団体等である場合

・　民事調停法による調停・民事訴訟法による和解に基づく場合

・　農地法3条1項の許可を要する場合（農地法5条1項の許可の場合は届出が必要）

事後届出の　違反行為に対する措置

事後届出を怠った　または虚偽の届出をした場合　罰則がある。しかし　契約自体は有効のまま。

事後届出制の手続き

審査の対象は　利用目的のみ。なぜなら事後届出制の目的が　適正な土地利用だから。

勧告に従わない場合は　知事は利用目的に必要な助言や

勧告内容などを公表でき　罰則は無しで　契約自体は有効になる。

事前届出　～土地の売買は自由にできない～

事前届出制度の趣旨と　区域指定要件等

区域の指定は　注視区域と　監視区域がある

●注視区域の趣旨は　土地取引の前に的確なチェックをすることにより　地価を抑制し状況に応じて対処する

・　注視区域の指定要件は　地価が一定期間内に相当程度を超えて上昇したりする恐れがある土地

●監視区域の趣旨は　小規模な土地取引についても事前の届出を求め　勧告することにより地価の高騰に対処する

・　監視区域の指定要件は　地価が急激に上昇したりする恐れがある土地

注視区域や監視区域内の土地において　土地売買等の契約をしようとする場合

契約の両当事者は　事前に一定事項を　都道府県知事に届出する

事前届出の手続

審査内容に問題がないなら　不勧告の通知をします。

もし問題があれば　知事は届出を受けてから6週間以内に　変更勧告や　中止勧告をします。

そして　変更勧告あるいは中止勧告を受けた場合に　勧告に

従うときは　必要があれば権利の処分について　あっせん等の処置を講ずる努力義務が知事にある。

従わないときは　「事後届出制」と同様　公表することができる

事前届出の効果

届出者は　その届出をした日から起算して　6週間を経過するまでの間は　売買等の契約をしてはいけない。

ただし6週間を経過するまでに　不勧告等の通知を受けた場合は　チェック済のため　契約締結は　ＯＫ！

勧告の要件（審査基準）

都道府県知事は　予定対価の額が　公示価格を基準として算定した価格に照らして　著しく適正を欠く場合や

土地利用の目的が　土地利用基準計画等に適合しない　周辺の自然環境の保全上明らかに不適切である場合等に　勧告をします。

なお　監視区域については　土地の値段を抑える必要性がさらに高いため

特例として短期間での転売によって「投機的土地取引」とみなされる場合にも　勧告が行われます

勧告に関する事後借置

勧告に従わない場合　知事は勧告内容を公表することができて　罰則は無いし　契約自体は有効である

違反行為に対する借置

違反行為をした場合（事前届出をしないで契約し審査期間中に契約し報告義務違反した）には　罰則がある。　しかし契約自体は有効である