危険負担・履行不能・売買契約不適合・担保責任・他人物売買

契約を実現する段階の問題（売買契約時）　6

危険負担　～買った建物が地震で壊れたら～

危険負担とは　売買契約が成立した際に　カミナリや地震で

売買契約した建物が壊れ　減失した。また　火事になって類焼した。

いずれも当事者の双方に責任がなく　家を引き渡せなくなったケースが

危険負担という　問題となる。

民法上では　この危険は　売主の方が　負担することになる。

そこで　買主は　履行を拒むことができる。

ところで　債権者の責めに帰すべき事由によって

債務を履行することができなったときは

債権者は　反対給付の履行を拒むことができない。

ただし　この場合は　債務者は　自己の債務を免れたことによって

利益を得たときは　これを債権者に　償還することになる。

履行遅滞中の　履行不能と　帰責事由

債務者が　その債務について　遅滞の責任を負っている間に

当事者双方の責めに帰すことができない事由によって

その債務の履行が　不能となった時は　その履行不能は

債務者の責めに帰すべき事由となる。

売買の契約不適合（売主の担保責任）等　～買った家が欠陥住宅～

種類・品質に関する契約不適合

●買主の追完請求権とは　売主は不完全な履行をしたことになるから

買主は売主に対し　目的物の修補や　代替物か不足分の引渡しによる

履行の追完を請求できる。

●買主の代金減額請求権とは　買主が相当の期間を定めて

履行の追完の勧告をしたにもかかわらず　その期間内に履行の追完がないときは

買主は　その不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる。

なお　売主の責めに帰すべき事由は　代金減額請求権の要件ではないので

契約不適合について売主に責任がなくても　買主は代金減額請求権を行使できる。

●担保責任の期間の制限

際限なく　いつまでも責任を問われるのは　売主に酷ですから

買主が　契約不適合を知った時から1年以内に　その旨を売主に通知しないときは

買主は　その不適合を理由として　履行の追完の請求等ができない。

この期間の制限を受けるのは　契約不適合のうち

種類・品質に関する契約不適合の場合だけ。

ただし　売主が引渡しの時に　その不適合を知っているか　または

重大な過失によって知らなかったときは　この期間の制限を受けない。

特約による担保責任の軽減

「　もし欠陥が見つかったとしても　売主は買主に担保責任は負わない　」という

免責特約は　民法上　当事者が合意すれば　有効となる。

ただし　たとえこのような特約があっても　売主が知っていて

買主に告げなかった事実や　第三者に対し自ら設定し　または

譲り渡した権利については　売主は　その責任を免れることはできない。

権利の全部が他人に属する場合

売買契約をした者と　不動産の持ち主が　違った場合のことを

他人物売買という。この契約は　有効となる。

この場合　他人物売買の売主は　不動産の所有権を取得して

買主に転移する義務を負う。にもかかわらず

売主がその義務を果たさないときは

契約を解除できるし　損害賠償請求ができる。