借地権（借地借家法）・借地上の建物再築・借地権の譲渡・転貸借・建物買取請求権

賃貸借契約・借地借家法　12

借地権（借地借家法）　～借りた土地に家を建てる～

借地権（しゃくちけん）

借地権とは　建物所有を目的とした　地上権と土地賃借権の　2つをいう。

土地の持ち主（地主）を　借地権設定者。　土地を借りて家を建てた人を　借地権者。

借地権者が持っている権利を　借地権という。

他には　臨時使用など一時使用のために設定されていることが明らかな場合は

存続期間、更新、再築、更新拒絶の場合の建物買取請求権などの

一定の借地借家法の定めは　不適用になる。

借地権の存続期間

借地権は　建物所有の目的なので　最短期間が　30年になる。

期間を定めないなら　自働的に　30年となる。

もし　期間を20年と定めても　30年となる。

このように　借地の場合は　必ず期間が30年になるので

特約がない限り　中途の解約申し入れは認めない。

借地権の更新

合意更新

話し合いによる更新。この場合の更新後の期間は

最初の更新では　20年以上、2度目以降は　10年以上になる。

請求による更新

借りた土地に　建物を持っているので期間満了の際には

「家があるので更新してほしい」と　地主に請求すれば更新される。

これが請求による更新。

一方で　地主から「契約を打ち切りにしたい」と　遅滞なく意義を述べることになる。

けれど地主からの意義が認められるには　正当事由が必要となる。

正当事由が認められるには　地主及び借地権者が土地を必要とする事情のほか

さまざまな事情を総合的に考慮して判断される。

請求による更新は　建物がある場合に限られる。

法定更新

これもやはり　建物がある場合に限って認められる。

賃貸借の期間が終わっても　借り手の建物があるために　土地を使い続けていて

地主からの正当な事由がある異議がない場合は更新される。これが法定更新。

期間も　最初の更新では　20年以上、2度目以降は　10年以上になる。

これより長い期間にすることも可能。

借地上の建物の再築

最初の契約期間中の再築

25年目に借地上の建物が滅失しても契約期間が5年ある。

しかし5年しか住めないのでは困る。そこで

地主の承諾を得たうえで　再築した場合は

承諾のあった日と　建物が再築された日の

いずれか早い日から原則として　契約は20年間存続する。

なお　地主に対して「再築します」という通知を出して

2ヵ月経っても異議がないときは　承諾があったものとみなす。承諾を擬制する。

契約更新後の再築

契約の更新後に　借地上の建物が滅失し再築した場合は

地主の承諾があったときは同じく20年間延長になる。

また再築ではなく　地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申し入れもできる。

その一方で　地主の承諾がないのに無断で再築した場合は

地主は　地上権の消滅請求または土地の賃貸借の解約の申し入れができる。

さらに　地主が再築を認めてくれない場合は

借り手は裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる

裁判所の許可を受けることで　再築による期間延長が認められる。

ただし更新後の再築の場合は　通知による承諾の擬制は認められない。

借地権の譲渡・転貸借

建物は　借地上の建物を譲渡するときは原則として　借地権も同時に移転する。

借権者が　賃借権の目的である　土地上の建物譲渡に伴って

土地の賃借権の譲渡・転貸をする場合で　特に不利益がないにもかかわらず

地主が承諾しないときは　借地権者は　地主の承諾に代えて裁判所の許可を得ればよい。

他に　競売や公売によって取得した者が　地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てる。

なお　競落人等が建物の代金を支払った後　2ヵ月以内に限られる。

建物買取請求権

契約の更新拒絶の場合の　建物買取請求権

地主による　正当事由ある異議があって更新されない場合は

借地権者は　期間満了の時に　地主に「この建物を時価で買い取ってほしい」と請求できる。

これを建物買取請求権という。

しかし　借地権者の債務不履行によって終了する場合は　買取請求はできない。

第三者の建物買取請求権

第三者が賃借権の目的である土地上の建物等を取得した場合で

地主が土地の賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは

その第三者（建物を譲り受けた人）は

地主に対して「この建物を時価で買い取ってほしい」と請求できる。

借地権の対抗要件

建物の登記

民法は「　賃借権の登記があれば　賃借人は土地を使い続けられる　」としている。

借地借家法は　特に賃借人の保護のため

「　借地権者は借地上に登記した建物を持っていれば　その借地権を対抗できる　」とした。

登記は　表示に関する登記でも可能とした。

掲示による保全

とりあえず土地の上の見やすい場所に「　再築するよ　」などと

一定の事項を掲示（看板を立てる）すれば　2年間は　新たな譲受人に対抗できる。

借地条件の変更および増改築の許可

建物の種類・構造・規模などを制限する　借地条件がある場合で

事情の変更によって　従来の借地条件と異なる　建物を所有するのが

適当であるにもかかわらず　その変更について

当事者間に協議が調わないときは

裁判所は　当事者の申立てにより　その借地条件を変更できる。

また裁判所は　増改築について地主の承諾に代わる許可を与えることができる。

強行規定

借地借家法の定めよりも　借り手（転借地権者も含む）に不利な特約は　無効となる。