賃貸借契約（民法）・賃貸人・賃借人・譲渡・転貸・敷金

賃貸借契約・借地借家法　11

賃貸借契約（民法）　～賃料を払って借りる～

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）

賃貸借契約とは　例えば　車を貸した。この車を借りて使う代わりに

賃料を支払うなどの義務を負う。このような契約を　賃貸借契約という。

貸した人を賃貸人（ちんたいにん）。　借りた人を賃借人（ちんしゃくにん）。

賃貸借契約を結ぶと　その結果どちらの人にも　権利や義務が発生する。

賃貸人には　使用・収益させる義務が発生。

賃借人には　賃料を払う義務を負う。そして契約終了時には返還する義務が発生。

賃貸人の義務

目的物の修繕義務

車が壊れたら使わせてあげることができないので修繕する義務がある。

ただし　賃借人の責めに帰すべき事由あるときは　義務はない。

だって　賃借人が壊したら修繕する義務がある。

ところで賃借人は賃貸人が行う

目的物の保存に必要な　修繕行為を拒むことができない。

賃借人の義務

賃料支払い義務のほか　保存義務や契約終了の際に賃借物を返還する義務を負う。

また原状回復義務がある。これは賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合で

賃貸借が終了したときは　その損傷を原状に復さなければならない。

また　通常の使用などによって生じた損耗や経年変化についても　この義務を負いません。

不動産の賃借権の対抗要件

対抗要件とは　不動産の賃借権の登記が　対抗要件になる。

賃貸人の地位の移転・主張

賃借人に対抗要件が備わっているときは　一定の合意がある場合を除き

所有権の移転に伴って　賃貸人の地位は　旧所有権から新所有権者に移転する。

また　賃借人に対抗要件が備わっていないときでも　賃貸人の地位は

賃借人の承諾なしに　譲渡人と譲受人の合意により　譲受人に移転できる。

ただし　これらの場合　賃料を請求するなど　賃貸人の地位を

賃借人に主張するには　新所有者は　所有権の移転登記を備える必要がある。

賃貸借の存続期間

賃貸人と賃借人との間で賃貸借の期間を定めるとき　最長期間は　50年。

したがって　60年と決めた場合でも　50年の賃貸借になる。

そして　民法上　期間を定めた場合は　特約があるときを除いて

賃借人は　契約に定めた時期に　建物の返還をすること。

また　中途解約も認められません。

存続期間を定めない場合

期間を定めない場合は　賃貸借契約は　いつでも解約申し入れがあれば終了する。

土地の場合は　解約申し入れをして　1年経てば終了。

建物の場合は　解約申し入れをして　3ヵ月経てば終了。

目的物の滅失

賃貸借契約の場合は　目的物の全部が滅失して使用できなくなると　終了する。

賃借権の譲渡・転貸

貸借権の譲渡・転貸には　賃貸人の承諾が必要。

転貸借の効果

承諾のある転貸借の場合　転借人に対して債務の範囲を限度として

転貸借に基づく債務を　直接に履行する義務を負う。

賃貸人は　転借人に対して　賃料を請求できる。

その額は　賃料と転貸料のうち　少ないほうが限度になる。

債務不履行によって　契約が解除された場合は

転借権を賃貸人に対抗できず　賃貸人は転借人を追い出すことができる。

無断譲渡・無断転貸の禁止

無断譲渡・無断転貸をして使わせた場合は原則として　賃貸借契約を解除できる。

ただし　信頼関係を失われない　特別な事情があるならば　解除できない。

敷金

敷金とは　名称を問わず　賃借人の賃貸人に対する金銭債権を担保する目的で

賃借人から賃貸人に対して　交付される金銭のこと。

契約が終了して　賃借人が明け渡す時には　未払賃料などを空除した残額について

賃借人の敷金返還請求権が発生する。　明け渡しと敷金の返還は　同時履行の関係ではない。

賃貸人が変わった場合

敷金返還義務は　賃貸人に対する未払賃料等を空除した残額について　新賃貸人に移転する。

賃借人が変わった場合

原則として敷金関係は　新賃借人に移転しない。

そのため賃貸人は旧賃借人に

敷金から未払賃料等を空除した残額を　返還する。