区分所有法（マンション法）・専有・共用・敷地・登記・集会・規約・復旧・建替え
区分所有法（マンション法）・専有・共用・敷地・登記・集会・規約・復旧・建替え 民法等の法律テキスト
宅建士合格を目指す仲間の助けになる 民法等の法律・権利関係 を解りやすくまとめたテキスト
区分所有法（マンション法）・専有部分・共用部分・敷地・区分建物の登記・集会の決議・規約・復旧・建替え について
区分所有法（マンション法）・専有・共用・敷地・登記・集会・規約・復旧・建替え区分所有法（マンション法）・専有部分・共用部分・敷地・区分建物の登記・集会の決議・規約・復旧・建替え について
マンション一棟の建物の中に複数の所有者が存在する建物のことを 区分所有建物。
その中の 1室を所有している場合 この所有権のことを区分所有権。
そして その人のことを 区分所有者。
区分所有建物は 専有部分と 共用部分という 部分から成り立っている。
303号室などを 専有部分。
階段・廊下・エレベーターなど共同で使用するものを 共用部分。
マンションが建っている土地のことを 敷地。
そして 専有部分のために必要な 土地の利用権を 敷地利用権。
専有部分とは 区分所有権の対象となる部分のこと。
対象とは 構造上の独立性と 利用上の独立性の 両方が必要。
つまり 壁で区切られ 独立した出入り口があること。
共用部分は 法定共用部分と 規約共用部分の 2つがある。
階段・廊下・エレベーターなどの全員で使うようなものを 法定共用部分。
規約で管理人室や集会場としたものを 規約共用部分。
共用部分は 規約で定めない限り 区分所有者の共有。
持分は原則として 専用部分の床面積の割合による。
床面積とは 壁の内側の面積で計算される。
敷地利用権には 所有権と 借地権がある。
そして 敷地利用権は規約に別段の定めがあるときを除いて 専有部分と分離して処理できない。
共用部分と同じように原則として 一体性がある。
登記した敷地利用権で 専有部分と分離処理ができないものを
不動産登記法では 敷地権という。
一不動産一登記記録の原則として
一棟全体の表題部、次に各専有部分の表題部及び 権利部（甲区・乙区）によって構成されてる。
マンションの分譲業者などの原始取得者が
一棟全体の建物の表題登記とともに 各専有部分の表題登記を一括して申請する。
マンションの場合は 表題部所有者である不動産会社から
所有権を取得した購入者も 直接自己名義で所有権保存登記を申請できる。
区分所有者が2人以上になれば 管理組合は成立し 区分所有者全員で構成される。
その管理組合が マンションの管理を行う。
そして いろいろなことを集会で決め ここで決められたルールが規約という。
そしてマンションの管理を実際に執行するのが 管理者である。
これには管理組合の理事や理事長などが該当する。
管理者は規約に別段の定めがない限り 集会の決議で選任・解任される。
また 管理者は区分所有者以外の者からも選任できる。
この管理者の役目は 区分所有者の代理人となり 管理を執行していく。
管理組合は法人化もできる。
集会の決議で 区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要。
さらに 法人登記も必要となる。
区分所有者及び議決権の原則は 普通の事柄では過半数の賛成が必要。
例外で 重大な事柄では3/4以上で、建替えでは4/5以上の賛成が必要。
議決権は書面で、または代理人によって行使できる。
書面に代えてメールやファックスなどの電磁的方法によって議決権を行使できるが
そのためには その旨の規約または集会の決議が必要になる。
なお 専有部分を数人で共有している場合
共有者は 議決権を行使すべき者1人を定める。
また 集会の議事については 議長は書面または電磁的記録により 議事録を作成すること。
管理者は少なくとも毎年1回 集会を招集すること。
区分所有者の1/5以上で議決権1/5以上を有するものは
「集会を開いてほしい」と 管理者に請求できる。
集会の招集の通知は原則として 会日より少なくとも1週間前に
会議の目的たる事項を示して 各区分所有者に発せること。
専有部分を数人で共有している場合
招集通知は議決権を行使すべき者が定められているときは その者に対してする
定めがないときは 共有者の1人に対してすれば足りる。
特別決議事項であるときは その議案の要領も一緒に通知すること。
集会は区分所有者全員の同意があるときは 招集の手続きを経ずに開ける。
集会においては 招集通知により あらかじめ通知した事項についてのみ決議できるのが原則。
特別決議事項を除いて 規約で別段の定めをすれば あらかじめ通知した事項以外でも決議できる
賃借人などの占有者も 会議の目的である事項に利害関係がある場合は
集会に出席したり意見を述べることができる。ただし占有者は議決権はない。
区分所有者全員の承諾があるときは 書面または電磁的方法による決議ができる。
さらに 区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があったときは
書面または電磁的方法による決議があったとみなされる。
規約の設定・変更・廃止は 重大な事柄ですから
区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成が必要。
そして 規約は書面または電磁的記録によって作成すること。
分譲業者など最初に建物の専有部分の全部を所有する者は
規約共用部分・規約敷地等一定の事柄については 規約で決める特例がある。
これを原始規約と言い 公正証書にすること。
規約や集会の決議は 一般継承人、特定継承人、占有者にも その効力が及ぶ。
規約は原則として 管理者が保管しますが 管理者がいないときは
規約または集会の決議で定めるものが保管する。
そして 規約を保管する者は 利害関係人の請求があったときは
正当な理由がある場合を除いて 規約の閲覧を拒んではいけない。
規約の保管場所は 建物内の見やすい場所に掲示すること。
保存行為は 区分所有者全員の役に立つから 単独でできる。
ただし 規約で別段の定めができる。
管理行為は 区分所有者及び議決権の各過半数の賛成が必要。
変更行為は その形状または効用の著しい変更を伴わない変更を「軽微変更」
それ以外のものを「重大変更」という。
軽微変更を行うには 区分所有者及び議決権の各過半数の賛成が必要。
重大変更には 区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要。
マンションは住み続ければ古くなる。
そこで「元の良い状態にしよう」とするのが 復旧です。当然、建替えもある。
復旧は 小規模滅失と 大規模滅失の 2つがある。
建物価格の1/2以下部分の滅失が 小規模。
1/2を超える滅失が 大規模となる。
小規模滅失の復旧の場合は 各過半数の賛成が必要。
大規模滅失の復旧の場合は 各3/4以上の決議が必要。
建替えは 区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成が必要。
建替え決議を会議の目的にする集会を招集する場合は
集会の招集の通知は原則として 集会の会日より少なくとも 2ヵ月前に発すること。
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