借家権（借地借家法）・定期建物賃貸借・地代・家賃増減額請求

賃貸借契約・借地借家法　13

借家権（借地借家法）　～賃貸住宅に住む～

借家権とは　家を借りている人を　借家人（しゃっかにん）であり

賃借人が持っている権利が　借家権という。

借地借家法は　借家人の保護という目的のため

更新や造作買取請求と対抗力など　さまざまなこと定めている。

明らかな一時使用目的の建物の賃貸借や　タダで貸す使用貸借も

保護する必要性がないため　借地借家法は不適用。

借家権の存続期間と更新など

存続期間を定める場合

存続期間は　民法での上限は　50年でしたが　50年を超えられる。60年でもOKとなる。

また1年未満の期間を決めた場合には　定期借家を除いて　期間の定めのない賃貸借契約とみなす。

契約の更新

契約期間満了の　1年前から6ヵ月前までの間に　更新拒絶の通知等がないと

従前の契約と同一の条件（期間の定めがない）で　更新となる。

そして賃貸人（家主）からの更新拒絶には　正当事由が必要となる。

存続期間を定めない場合

期間を定めない場合は　お互いからの解約申入れによって終了する。

借地借家法では　借家に関して

家主から「出ていってほしい」と言うときは

正当事由及び　6ヵ月の猶予期間が必要となる。

借家人からの解約申入れの場合は　民法が適用され

正当事由は不要で　猶予期間は3ヵ月となる。

借家権の譲渡・転貸借

借地と違い　賃貸人の承諾が必要となる。

賃貸人から転借人に対して　通知をしないと追い出すことができない。

転貸借契約は　通知があってから　6ヵ月後に終了する。

借家権の対抗要件

借家人の保護のため　家の引渡しを受けていれば　「出ていけ」と言われても退去は不要となる。

強行規定

更新や借家権の対抗要件などに関する　借地借家法の定めよりも

借家人に　不利な特約は無効となる。

定期建物賃貸借等

定期建物賃貸借等とは　更新がない借家権のこと。

いずれも利用目的について制限なし。

定期建物賃貸借

まず期間の定めが必要。1年未満でも構わない。6ヵ月と決めれば6ヵ月になる。

定めのない契約になるわけではないから。

そして　契約は書面ですること。公正証書ではなく書面でよい。

賃貸人は契約締結にあたって　更新がなく一定期間が経てば

借家契約が終わる旨を　記載した書面を使って説明する必要がある。

書面を使った説明がない場合は「更新がない」旨の定めが無効になる。

更新が認められる　普通の借家契約になる。

契約の終了にあたっては　契約が　1年以上の定期建物賃貸借の場合は

1年前から6ヵ月前までの間に　家主のほうから通知しなければ終了を対抗できない。

床面積が　200ｍ2未満の居住用建物の賃貸借の場合で

転勤や療養などやむを得ない事情によって

借家を生活の本拠として使用できないときは

賃借人のほうから中途解約できる。

取壊し予定建物の賃貸借

取り壊す事由を記載した書面で　締結すること。

地代・家賃の増減額請求

定期建物賃貸借契約において

借賃の改定に係る特約がある場合は不適用となる。

借地・借家に関して　地代や家賃が税金などの負担の増減や

その他の経済事情の変動などから考えて不相応になった場合

当事者は将来に向かって　地代や家賃などの増額及び減額を請求できる。

ただし契約に「一定期間増額しない」旨の特約がある場合は

増額の請求できない。しかし減額はできる。