対抗問題・第三者・不動産登記法・登記・仮登記

契約を実現する段階の問題（売買契約時）　9

対抗問題　～二重譲渡等に備えて～

物権変動の対抗要件

所有権の移転などを物権変動という。物権変動は原則として

契約などの意思表示をすることで　効力が生じる。

この物権変動を前提に　対抗問題を見ていこう。

まずは　AがBに家を売り　同じ家をCに売った場合　これを二重譲渡という。

この二重譲渡をしたときに　お互いが権利を主張し合う関係を　対抗問題という。

この対抗問題を　どのように決着するのか？

主張するには　不動産に関する物権変動は　登記がないと第三者に対抗できない。

つまり　先に登記を備えると　優先権を得て主張できるので　早いもの勝ちになる。

不動産に関しては　登記が対抗要件になる。そして　登記などによって

所有権などの所在を世の中に明らかにすることを　公示（こうじ）という。

第三者の範囲

第三者とは　当事者や相続人などの　包括承継人以外の者というだけでなく

登記が欠けていることを主張することについて　正当な利益を有する者となる。

対抗問題のまとめ

1、不動産に関する物権変動は　登記がなければ　第三者に対抗できない。

当事者間では　対抗問題にならない。

2、第三者とは　（判例）

二重譲受人や賃借人など。善意・悪意を問わない。

無権利者、不法行為者・不法占拠者、背信的悪意者、

詐欺や脅迫によって登記申請を妨げた者、

他人のために登記申請をする義務のある者などは含まれない。

3、登記が必要な物権変動　として対抗問題となる場合（判例）

a、解除した者と　解除後の第三者との関係

b、取消した者と　取消し後の第三者との関係

c、時効取得者と　時効完成後の第三者との関係

不動産登記法　～登記の仕組み～

不動産登記法とは　不動産の対抗要件である登記について定めている法律。

登記の仕組み

●一不動産一登記記録の原則

登記は　登記官が「登記簿」という帳簿に　登記事項を記録することで行う。

これを登記記録という。

表示に関する登記や　権利に関する登記について

1筆の土地　・　1個の建物ごとに作成してる。

●登記機関

不動産の所在地を管轄する法務局・地方法務局・支局・出張所が

管轄登記所として定められている。

●登記記録の構成

登記記録は　表題部と　権利部という　2つの部分で構成。

a、表題部には　その物件の表示に関する登記をしているので　表題登記という。

b、権利部には　甲区および　乙区に区分。

甲区には　所有権に関する事項が記録。

乙区には　抵当権や賃借権・配偶者居住権等の所有権以外の権利に関する事項が記録。

甲区や乙区に記録された登記のことを　権利に関する登記という。

乙区の表示に関する登記は原則として　対抗力がない。

甲区の権利に関する登記は原則として　対抗力がある。

登記の公開

登記記録は　誰でも登記官に対し　手数料を納付して

登記記録に記載している事項全部または一部を証明した書面の交付を請求できる。

手数料は原則として　収入印紙で納付する。

筆界の特定

筆界とは　ある土地が初めて法務局に登記されたときに

その土地の範囲を区画するものとして　定められた公法上の線のこと。

登記の手続

登記手続の原則と例外

●申請主義の原則

不動産の登記については「登記をしたいなら申請をしなさい」という申請主義の原則がある。

建物の新築や滅失の場合などには　所有権を取得した者等は

1ヵ月以内に表示に関する登記の申請をすること。　

●共同申請の原則

登記の申請をするときは　登記義務者と登記権利者が　共同で申請をする。

例外として

a、登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記

b、相続・合併による権利の移転の登記

c、登記名義人の氏名等の変更の登記・更改の登記

d、所有権保存の登記

e、仮登記義務者の承諾があるとき　また仮登記を命ずる処分があるときの仮登記

f、仮登記の抹消

g、企業者が行う不動産の収用による所有権の移転の登記

登記の種類

登記の内容による分類

所有権保存登記とは　甲区に行う最初の登記のこと。

原則として表題部所有者またはその相続人その他の

一般継承人・所有権を有することが確定判決によって確認された者

収用によって所有権を取得した者が　申請できる。

移転登記とは　所有権の移転をするときの登記。

変更登記とは　登記後に内容と実体との間に不一致が生じた場合の登記。

更正登記とは　登記時すでにその登記内容に錯誤や遺漏があった場合の登記。

抹消登記とは　登記の記載を抹消する登記。

仮登記

●仮登記の目的は　所有権取得の順位を確保するため。

仮登記のままでは　対抗力を持たないので　本登記に改める必要がある。

●仮登記の申請も原則として　共同申請である。

例外は　仮登記義務者の承諾がある場合は単独申請できる。

仮登記を命ずる処分（裁判の判決）がある場合も　単独申請できる。

土地の分筆・合筆の登記および建物の分割・合併の登記

土地の分筆の登記とは　登記記録上　1筆の土地を分割して　数筆の土地にすること。

申請できるのは　表題部所有権者　または　所有権の登記名義人に限られる。

土地の合筆の登記とは　登記記録上　数筆の土地を合併して　1筆の土地にすること。

申請できるのは　表題部所有権者　または　所有権の登記名義人が

相互に異なる土地の合筆はできない。同じ人の土地でないとダメ。

所有権の登記のない土地と　所有権の登記のある土地の　合筆はできない。

建物の分割・合併の登記

建物の分割の登記とは　建物とその付属建物が1つの登記記録の中で扱われている場合に　2つに分けること。

建物の合併の登記とは　独立した2つの建物を　1つの建物の付属建物として登記記録すること。